آگاهی خریداران از نکته‌های مهم حقوقی هنگام خرید ملک، اهمیتی بسیاربالایی دارد و آگاه نبودن ازاین نکات، گاه مشکلاتی را برای خریداران ایجاد خواهد کرد.
خریداران و فروشندگان ملک با توجه به قوانین و مقرراتی که در این زمینه تنظیم شده می‌توانند تا حد بسیار زیادی از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری و به نوعی معامله ملکی خود را تضمین نمایند. در این مطلب به موضوع
نکات بسیار مهم برای معامله ملک می‌پردازیم.
نکات بسیار مهم برای معامله ملک
در رهن بودن ملک را بررسی نمایید
خریداران مطلع باشند، در صورتی که ملکی در رهن باشد فروشنده نمیتواند آن ملک را به خریدار منتقل کند و در واقع، هرگونه معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا وقتی که آن ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (شخصی که ملک در رهن اوست) اخذ نشود، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار مقدور نخواهد بود. خریدار میتواند با مراجعه به سند رسمی و مطالعه دقیق آن در صورتی که ملک در رهن باشد، این موضوع را متوجه شود.
توقیف یا در بازداشت بودن ملک را بررسی کنید
از دیگر نکات مهم در خرید یک ملک، بررسی توقیف و بازداشت نبودن ملک است. گاهی ملک بر اساس دستور مرجع قضایی یا صدور اجراییه اداره ثبت، توقیف می‌شود. مطلع باشید امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع بازداشت وجود ندارد. لذا معامله چنین املاکی غیرقانونی است و همانگونه که قبلا نیز گفته شد، تنها راه احراز این موضوع ، استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مربوطه است.
حقوق و منافع سایرین را در ملک بررسی کنید
ممکن است سایر اشخاص به نحوی نسبت به ملک مورد نظر، حق یا حقوقی داشته باشند که این حقوق، بهره‌برداری کامل خریدار از ملک را با مانع روبرو خواهد کرد. برای مثال ممکن است افرادی نسبت به ملک دارای حق انتفاع یعنی حق سکونت و بهره‌برداری از ملک را داشته باشند یا دارای حقوق ارتفاقی باشند. خریداران می‌توانند با درج شرطی در ضمن عقد، در صورت وجود این حقوق امکان فسخ را برای خود محفوظ بدارند.
مشخصات ملک را با مشخصات سند تطبیق دهید
قبل از انعقاد معامله با حضور در محل وقوع ملک، مشخصات و مندرجات سند ملک از جمله نشانی ملک، پلاک ثبتی، کد پستی، سایرامکانات ملک و … را با مشخصات واقعی که رویت خواهید کرد، تطبیق دهید. این مهم یکی از موارد تضمین کننده معاملات ملکی است
آزاد بودن ملک را بررسی کنید
مکررا این موضوع را یاداور می‌شویم که گاهی ممکن است فروشنده ملک خود را برای دریافت وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی، بازداشت شده باشد. بهترین راه برای خرید و فروش این‌گونه املاک، تنظیم مبایعه‌نامه با درج شرطی است که اعتبار آن را منوط به فک رهن یا رفع بازداشت در حین تنظیم سند رسمی توسط فروشنده خواهد کرد. در غیر این صورت خرید و فروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.
مفاصا حساب های ملک را دریافت نمایید.
فروشنده مکلف است قبل از تحویل ملک به خریدار، بدهی‌های ملک را به سازمان‌هایی مثل شهرداری و اداره مالیات و همچنین بدهی‌های مربوط به شارژ و آب و برق و … ساختمان را پرداخت کند و برگه‌های تسویه حساب را به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز میتواند با دریافت استعلام از ادارات مذکور، نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب‌ها مطمئن شود.
تکلیف قرارداد اجاره ملک را مشخص کنید
گاهی پیش می‌آید که ملک در اجاره فرددیگری است، باید حتما قبل از تنظیم
مبایعه‌نامه آن ملک و تنظیم سند، قرارداد اجاره را با حضور مستأجر مشخص و تعیین تکلیف کرد تا مشکلی در این خصوص برای خریدار ایجاد نشود.
تصریح به انتقال پارکینگ و انباری
درصورتی‌که طرف‌های معامله به انتقال پارکینگ و انباری نیز توافق کنند، لازم است که این موضوع همراه با مشخصات دقیق آن‌ها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. در مواردی که ملک دارای بیش از یک پارکینگ باشد، برای انتقال تمام آن‌ها باید در اسناد، انتقال تمام آن‌ها ذکر شود.
